Проблематика проекта

Федеральные девелоперы выходят на рынок индивидуального жилищного строительства, появляется все больше интересных проектов, в основе концепции которых лежит кластерный подход. Такие комплексы могут совместить, казалось бы, несовместимые в прежних форматах параметры: сочетание развитой среды и экологически чистой локации, возможность создать инфраструктуру, полностью удовлетворяющую потребностям самых разных жителей.

Для развития нового сегмента рынка особенную значимость приобретает грамотное планирование социальной инфраструктуры: утвержденных градостроительных нормативов для подобного формата пока не выработано. Исследование потребностей покупателей сегмента ИЖС становится важнейшим этапом планирования проекта, поэтому социологи должны прийти первыми на территорию будущего комплекса.

Девелопером, который открыл практику социологической экспертизы планирования объектов, стала группа «Самолет». Компания обратилась во ВЦИОМ с запросом на определение стандартов расчета мощностей социальной инфраструктуры при строительстве ИЖС. Для ВЦИОМ этот интересный проект стал еще одним этапом в развитии экспертизы компании в области градостроительного консалтинга.

Задачи проекта

В рамках проекта было необходимо выявить долю постоянно и временно проживающих на определенных территориях, а также разработать понятийную систему, которая позволила бы и далее объективно оценивать изменения ситуации.

Кроме того, команде ВЦИОМ необходимо было понять потребность текущих жителей объектов ИЖС в социальной инфраструктуре и интенсивности ее использования.

Следующей — самой ответственной и сложной — задачей стала разработка подходов к расчетам мощности социальной инфраструктуры при строительстве ИЖС.

Даниил Ермолаев, директор по развитию ВЦИОМ-Консалтинг:

«Определить долю постоянно и временно проживающих и оценить, насколько действующая социальная нагрузка на территории соответствует нормативной — так была сформулирована первая и основная задача кейса. На ее решение мы были ориентированы в первую очередь. В то же время проект был чрезвычайно насыщенным. Заказчик предложил ВЦИОМ изучить в местности развиваемого проекта тот самый социальный запрос, который должен определять и развитость инфраструктуры, особые акценты в ней и общий вектор развития территории. Реальные потребности людей, уклад их жизни могут значительно отличаться от изначальной концепции ЖК. Возможно, там, где застройщик планировал открыть фитнес-клуб, намного острее востребован детский клуб или небольшая частная школа. Замечательно, что сейчас застройщики с помощью социологов стараются понять, какие объекты действительно нужны жителям рядом с домом».

Работа команды ВЦИОМ

В рамках проекта эксперты ВЦИОМ провели:

• Кабинетное исследование: анализ нормативно-правовой базы РФ о расчетах социальной инфраструктуры (Градостроительный Кодекс РФ, Методические рекомендации Министерства экономического развития, анализ региональных нормативов градостроительного проектирования семи субъектов РФ), анализ результатов научных исследований о пространственном планировании, анализ зарубежных источников о расчетах социальной инфраструктуры в США (Bild Codex USA), в Скандинавских странах, в Австралии.
• 25 экспертных интервью с градостроителями, архитекторами, профильными чиновниками, специалистами по недвижимости. Данный этап позволил сформулировать экспертную оценку в отношении действующих способов расчета объемов социальной инфраструктуры, выявить альтернативные мнения, как можно изменить подходы к расчетам.
• Количественный опрос проходил в два этапа. Вначале — пилотный опрос жителей, выборка составила 228 интервью. Затем был организован основой опрос, в рамках которого проведено 2 563 интервью. Опрос позволил определить процент тех, кто проживает в объектах ИЖС постоянно, оценить уровень пользования объектами социальной инфраструктуры, а также сформулировать социальный запрос на дополнительную инфраструктуру.
• Стратегическую сессию. В сессии приняли участие эксперты в области градостроительства и развития агломераций. Для стратегической сессии были предложены возможные подходы к расчету объемов социальной инфраструктуры при строительстве ИЖС. Впоследствии они были доработаны согласно комментариям экспертов.

Ольга Мельник, старший консультант ВЦИОМ-Консалтинг:

«В ходе работы над проектом мы столкнулись с рядом вызовов, преодоление которых позволило значительно обогатить наш опыт в столь специфическом и узком направлении консалтингово-исследовательской экспертизы. В первую очередь необходимо было сформулировать определение того, кто является постоянно проживающим, а кто нет — универсальное понимание и методология определения в имеющейся нормативной базе и профессиональном сообществе отсутствовали. Вместе с экспертами мы смогли на своем уровне утвердить взвешенную и рациональную понятийную систему. Будем надеяться, что заказчику эти определения помогут и в дальнейшем развитии комплексов.

При проведении количественного опроса сложности вызывала достижимость респондентов — в опросе должны были принять участие люди, проживающие в ИЖС в конкретных регионах. На определенном этапе мы даже взаимодействовали с сотовыми операторами и анализировали их статистику, чтобы определить, меняется ли численность населения в нужных локациях в обозначенные периоды времени. Не самой простой была и анкета для респондентов, что тоже усложняло нам задачу. К счастью, все препоны были преодолены: нам удалось провести полноценный количественный опрос».

Результаты проекта

ВЦИОМ предложил заказчику подходы к расчету нормативов обеспеченности социальной инфраструктуры для объектов ИЖС с введением коэффициента характера проживания, где коэффициентом выступило значение, определенное по итогу опроса населения. На финальном этапе проекта заказчику было представлено два подхода: расчет с коэффициентом характера проживания на основании формулы Министерства экономического развития и на основании формулы расчета действующих Региональных нормативов градостроительного проектирования. На примере одного из участков планируемого строительства заказчику были представлены примеры расчетов объемов социальной инфраструктуры на основании четырех формул. 

Ольга Мельник, старший консультант ВЦИОМ-Консалтинг:

«Результаты консалтингово-исследовательского проекта ВЦИОМ заказчик предоставил в правительство одного из регионов Центрального Федерального округа, где по итогу рассмотрений было принято Постановление, предполагающее, что при реализации комплексного развития территорий допускается установление обязательств правообладателя по строительству объектов образования в размере 50% от требуемого объема объектов. При этом для соблюдения нормативов при росте численности сохраняется необходимость резервации земель под строительство объектов образования в объеме 100%». Таким образом, у застройщиков расширяется зона ответственности за социальную инфраструктуру, что, конечно, наилучшим образом скажется на комфорте жителей».

Кейс интересен тем, что…

По мнению экспертов ВЦИОМ, запрос на проекты подобной направленности в дальнейшем будет расти. Вместе с тем разработка решений в этой области — работа чрезвычайно тонкая: в одной точке необходимо соединить существующие законодательные ограничения и социальный запрос жителей, а также оставить пространство для перемен в будущем: с годами меняются потребности и приоритеты, наша жизнь и мы сами. Развитая благополучная территория должна успевать за социальными трендами.

Даниил Ермолаев, директор по развитию ВЦИОМ-Консалтинг:

«Запрос на подобные проекты может возникнуть среди девелоперов, планирующих реализовывать проекты комплексного развития ИЖС в регионах. С учетом специфики градостроительного законодательства и особенностей исследований в данной отрасли подобные проекты носят уникальный характер, потому что строительство — строго зарегламентированная отрасль. Разработка решений в этой отрасли должна учитывать действующую нормативно-правовую базу, региональную специфику и особенности поведения населения на конкретной территории».